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        老小區加裝電梯“一票否決”難題待解

        2023-12-21 15:47:54  來源:《法制與新聞》雜志

        在電梯加裝和使用過程中,樓上樓下、左鄰右舍因需求和利益不同,容易產生糾紛

        文/特約撰稿 王峰

        “老人反對裝電梯建好后又想用被全樓拒絕”沖上熱搜,引發熱議。

        這緣起于近日最高人民法院、住房和城鄉建設部聯合發布的老舊小區既有住宅加裝電梯典型案例,其中一起案例中,廣東省廣州市荔灣區某小區某棟9層住宅樓業主于2017年至2018年商議加裝電梯,44戶業主中有32戶業主同意。居住于3樓、年近八旬的業主郭某因有異議未參與出資。

        電梯投入使用后,郭某提出希望在補交相應集資款后使用電梯,但32戶業主均認為郭某前期對加裝電梯有異議,導致加裝電梯工程延誤一年多,反對其使用電梯。

        于是,郭某向法院起訴,請求確認其在按前期加裝電梯籌資方案支付10077元費用后,對新建電梯擁有與32戶業主同等的權利和義務。

        庭審中,謝某等32戶業主表示,除10077元集資款外,郭某還需額外支付8000元作為電梯施工延誤的滯納金,并承擔其在本次訴訟中產生的25000元律師費,他們才同意郭某使用電梯。郭某則表示僅同意支付集資款。

        法院審理認為,依據公平原則,使用電梯應以交納集資款為前提,因此法院判決郭某支付增設電梯集資款后,由該住宅業主代表向郭某提供電梯卡,供其搭乘電梯使用。

        該案判決后,很多網友為32戶業主抱不平:“這事就不是錢的問題,而是一口氣,這個老人延誤大家一年多,這一年多的損失應該也體現在這個交的費用里面?!薄昂笃诩尤氲?,集資款應當計算誤工費、利息之類的,這樣后面業主反悔要使用的時候,就應當依據約定,允許他支付補償之后再加入?!?/p>

        隨著人民群眾對美好生活的需求不斷提升,老舊小區既有住宅加裝電梯成為廣大城市家庭,尤其是有老年人、嬰幼兒、殘疾人家庭的迫切需求。

        “截至2023年10月,全國老舊小區既有住宅已累計加裝電梯近10萬部,但加裝電梯仍是老舊小區改造中群眾反映強烈的難點問題?!弊罡呷嗣穹ㄔ好褚煌ネラL陳宜芳介紹,在電梯加裝和使用過程中,樓上樓下、左鄰右舍因需求和利益不同,容易產生糾紛。

        此次發布典型案例,從不同角度闡釋了老舊小區既有住宅加裝電梯的規則,為法院和行政主管部門提供司法和執法指引,為小區業主提供行為指引。

        樓房低層業主的反對是老舊小區加裝電梯進展緩慢的重要原因。(圖 / VCG)

        加裝電梯進展緩慢

        老舊樓房加裝電梯是一項重大的民生工程,且需求廣泛,但卻面臨一系列阻礙。

        根據住房和城鄉建設部對全國城鎮老舊小區改造進展的統計數據,2022年,全國計劃新開工改造的城鎮老舊小區有5.1萬個,共計840萬戶。加裝電梯是其中的重要內容。

        相對于亟須加裝電梯的老舊住宅樓數量,當前加裝電梯的速度仍顯緩慢。以上海為例,2021年全市加裝電梯1579臺,2022年加裝2303臺,2023年計劃加裝3000多臺。但與此同時,隨著“能裝”“易裝”小區的逐漸消化,加裝電梯動力呈現減弱態勢。今年北京市豐臺區新加裝電梯86部,竣工完成68部,2023年加裝電梯任務開工、竣工率均達到100%,完成效率位列全市第一,但數據絕對量仍略顯單薄。

        加裝電梯進展緩慢,原因是多方面的。有資金方面的原因。專家指出,多層住宅加裝電梯涉及施工建造、管線遷移配套費用、重建支撐設施、后期運行維護成本等費用,盡管目前政府給予每臺電梯40%的資金補貼,最高金額近30萬元,但隨著加裝電梯成本增加,剩余資金籌措仍面臨不少瓶頸問題。

        也有運營維護方面的原因。專家指出,電梯屬于特種設備,后期運行維護工作非常專業復雜,且涉及日常的保養、管理、維修等長期費用,需要系統謀劃長效管理機制以保障使用安全。但目前很多老舊小區沒有物業管理,有的物業公司考慮到運營成本和責任拒絕接管。

        更主要的原因還是鄰里糾紛。據不完全統計,加裝電梯糾紛案件近年來快速增加,從2016年的不足百件增加到2021年的600多件。

        加裝電梯糾紛往往與其他法律糾紛相關聯。比如在業主征集意見中代替他人簽名而導致的姓名權糾紛、加裝電梯施工過程中建設工程施工合同糾紛、加裝電梯導致房屋面積變化而產生的繼承糾紛,還有得知購買的房屋即將加裝電梯而主張解除合同,或通過虛構電梯加裝項目進行詐騙等。

        加裝電梯不是想裝就裝,要符合相關住宅建設標準。四川省渠縣人民法院2022年審理的一起加裝電梯排除妨害案件中,原告起訴被告阻撓加裝電梯施工。法院經審理認為,增設既有住宅電梯屬于固定建筑物的一部分,如果不能夠確保滿足人員疏散、消防安全的要求,則將是一個巨大的安全隱患。本案原告所提供的證據,不足以證明在增設電梯行政審批程序中已全部合法,特別是未提供消防部門的明確批準。故原告對既有住宅增設電梯缺乏合法性。

        但很多案件中,往往判決加裝電梯的業主勝訴。在成都市溫江區的一片老舊小區內,建有兩棟老居民樓,因為當初建造時處于21世紀初,故未配套電梯設施。在該小區中,居住的業主多數年紀較大,行動不便。故在2020年國家出臺有關老舊小區改造的政策后,一些高樓層業主決定與樓棟里其他業主協商加裝電梯的事宜。

        協商過程中,低樓層業主以自身出行便利,加裝電梯會對房屋采光、通風等造成影響,且電梯在運行時會產生噪聲為由拒絕加裝電梯,由此引發了高樓層用戶將低樓層用戶訴諸法院的案件。

        最終,法院認為高樓層業主依照業主管理表決權,滿足“專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意”這一正當條件,判決低樓層用戶不得拒絕安裝電梯,如果低樓層業主認為加裝電梯會侵犯其權益或有其他隱患,可向高樓層業主另行主張權利。

        “三分之二或三分之二加四分之三”規則

        加裝電梯需要滿足什么樣的表決條件,其實被認為有明確的法律依據。

        民法典第二百七十八條的第六項至第八項分別規定了“籌集建筑物及其附屬設施的維修資金”“改建、重建建筑物及其附屬設施”“改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動”等業主共同決定事項,“應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決。決定第六項至第八項規定的事項,應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意”。

        加裝電梯一般被認為屬于第六項至第八項規定的事項,因此,加裝電梯需要專有部分占比三分之二且人數占比三分之二以上的業主參與表決,并經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意。

        《人民法院報》評選出的2021年度人民法院十大案件的第一大案件就是一起加裝電梯糾紛案。2020年9月,合肥市綠園小區一業主與某工程公司簽訂了“加裝電梯設備采購及安裝合同”。施工單位進場施工后,一樓業主認為,加裝電梯影響房屋采光,且存在安全隱患,阻撓電梯施工。多次調解后,住在3樓及以上業主將一樓業主起訴。

        合肥市包河區人民法院審理后認為,案涉樓宇加裝電梯事項已符合上述“三分之二或三分之二加四分之三”規則,并對加裝電梯事項進行了公示及備案。法院判決被告停止對電梯安裝施工的阻撓、妨礙。

        中國政法大學教授肖建華認為,老舊社區改造關系到人民群眾最關心最直接最現實的利益問題,增設電梯是其中最重要的改造項目之一。而實踐中,老舊小區增設電梯因為同樓或同一單元的業主之間的利益差異,往往很難讓所有業主達成一致。而低層住戶和高層住戶之間的利益分歧最為典型。民法典專門對此規定了相應的多數決程序,為該類糾紛的解決提供了具體的規則。

        然而,雖然法律規則明晰,現實中的糾紛卻有增無減。不僅政府部門收到大量的投訴電話、信件,執行審批工作的規劃部門頻頻成為行政訴訟的被告,而且還有業主阻攔施工、鄰里暴力傷害等不和諧的場面出現。

        湖南大學法學院教授李小明認為,社區與業主之間之所以產生如此多的利益紛爭,根本原因在于有關政府部門并未準確地理解和執行法律。

        李小明認為,民法典第二百七十八條之“四分之三多數同意”規則,適用私權利狀態已經形成且穩定不變的情形,即使籌集建筑物及其附屬設施的維修資金,或者改建、重建該建筑物及其附屬設施,或者改變共有部分的原有用途都不影響更不會增加或減少業主在該建筑物及附屬設施上的私權利。這里所采用的四分之三多數同意規則實質上是業主行使的一項管理性權利,并不會損害、侵害任意一位業主在物業上享有的私權利。

        但加裝電梯并非已經存在的建筑物及其附屬設施,不屬于已經形成且穩定不變的建筑情形,它是新產生的建筑物附屬設施,將形成新的私權利格局。既有住宅加裝電梯對于已經建成的多層建筑,對業已形成的業主所有權、相鄰權格局會產生新的影響,不僅影響業主住宅的安全、消防、隱私、通風、采光、原樓道通行便捷、住宅外部景觀等各個方面,還會影響業主住宅的經濟價值。

        或許正是因為這種復雜性,多地政策實行了比民法典更嚴格的標準。比如,2020年5月,北京市住房和建設委員會等五部門制定的《北京市老舊小區綜合整治工作手冊》規定:“既有多層住宅加裝電梯的意向及初步方案應當充分聽取擬加裝電梯范圍內全體業主的意見,并經專有部分占該單元住宅總建筑面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意,且其他業主不持反對意見?!?/p>

        “其他業主不持反對意見”,幾乎等同于其他業主“一票否決”,推進難度可想而知。

        加強調解解心結

        低層業主權益是否受到損害,受到何種程度的損害,現實中難以厘清,但助長低層業主屢屢行使“一票否決”,則易滋生糾紛。

        在訴訟中,低層業主通常主張加裝電梯的行為對其房屋的通風、采光、安寧以及業主的隱私構成侵害,并且造成了房屋的貶值。他們通常提供房屋的照片以及房產中介公司給出的鑒定意見來證明損害的發生及其嚴重程度,但不同的鑒定方對房屋價格貶損情況的認定相差很大且缺乏權威性,法院難以認可。

        2020年3月,廣西壯族自治區南寧市某老舊小區某棟某單元業主投票決定啟動小區加裝電梯工作。除居住二層的王某不同意以及兩戶業主棄權外,其他業主均同意加裝電梯。

        2020年12月,加裝電梯項目準備施工時,王某出面阻撓,并向法院起訴,以樓上14戶鄰居侵犯其建筑專有部分權利以及通風采光權等為由,要求停止電梯加裝施工。

        南寧市青秀區人民法院審理認為,經現場勘驗,擬加裝的電梯及連廊作為全封閉的建筑,在距樓棟較近的情況下可能會影響王某家陽臺一側的通風、采光和日照,至于影響的程度大小,因無明確的證據而無法確定,王某也無法舉證。

        該加裝電梯項目已取得相關行政許可,且業主表決程序合法,加建電梯的行為符合法律的規定,故判決不支持王某的訴訟請求。

        雖然駱某等14戶業主贏了官司,但為避免出現“贏了官司、輸了感情”,該單元的幾名黨員牽頭,主動找到王某協商,提出由樓上業主共同出資7639元,為二樓年近九旬反對加裝電梯的業主免費增設電梯入戶連廊,10年內免交電梯保養費、維修費。王某也消除了思想顧慮,肯定了加裝電梯給自身帶來的便利,雙方最終握手言和。

        “有了電梯,老人孩子出門就更方便了!”家住浙江省杭州市上城區未央村11號樓6層的戴女士經常抱著幾個月大的外孫女到樓下遛彎,單元樓加裝電梯后,她上下樓輕松了很多。但此前達成加裝電梯共識的過程并不容易,為此項目曾被擱置了4年之久。

        原來,未央村11號共有7層14戶,70歲以上老人就有20多人,加裝電梯需求迫切。2018年,有業主申請加裝電梯,但遭到了低樓層住戶的反對?!暗蜆菍幼魮募友b電梯會帶來噪聲、采光等方面的問題,導致自身權益受損,同時對建筑結構安全也有一定的擔憂?!焙贾菔凶》勘U虾头慨a管理局安全中心副主任沈春芽介紹,從2018年到2021年,社區和街道多次協調無果,加裝電梯項目就此擱置。

        2021年7月,根據單元樓部分業主的再次申請,未央村11號所屬的街道舉行了加裝電梯公開聽證會?!奥犠C會邀請了資深律師、調解員、工程技術和特種設備專家以及民情議事員等組成聽證團,共同參與項目調解?!鄙虼貉空f,聽證會申請方和被申請方業主均委托公益律師代理參與聽證,確保聽證公開、透明、公正。

        一場加裝電梯聽證會,解開了死結,推進了民意統一?!搬槍ξ覀冴P心的采光、通風、噪聲、安全等問題,聽證團專家根據前期專業評估現場作出解答,打消了我們的顧慮?!本用窭钅痴f。經過近一個小時的公開聽證,雙方充分發表意見并聽取專家建議,最終,雙方達成一致意見,低樓層住戶同意加裝電梯。

        政府統籌引導,社會多方主體協調參與,也已成為國際經驗。

        新加坡為應對愈發凸顯的人口老齡化、居住環境老化等問題出臺了電梯翻新計劃。在組織架構上,新加坡構建由工作委員會和社區服務中心共同組成的基層組織,負責全程管理電梯翻新工作。

        其中,工作委員會由基層組織顧問、基層領導、項目顧問、公民咨詢委員會、鄰里居民委員會和建屋發展局代表組成;社區服務中心由公民咨詢委員會和鄰里居民委員會組成。

        基層組織積極搭建多種溝通渠道,鼓勵居民參與。通過搭建意見融合和互動平臺,集體決定更新方案,在減少矛盾的同時也極大地增強了居民主人翁意識,促進加裝電梯工作的順利推進。

        李小明也認為,對于社區層面的沖突解決,應當建立多元協作機制,充分發揮社區、業主委員會、建設單位、調解組織等機構的作用。明確各級政府部門在既有住宅加裝電梯工程事項上的法定職責,確保政府部門依法行政,進而實現法治政府的目標。


        文章來源:《法制與新聞》雜志2023年12月上期

           編輯:周潔萌